另购房屋给老人买方居住，可以优先于抵押权排除执行吗？

商品房消费者名下已有一套房，另购买用于安置老人居住，是否可以优先于抵押权而排除执行？（问题编号：K2023112816832）

【最高院回复意见】《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，系为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，结合人民法院执行工作实际而制定，而执行异议之诉必须实体审理，以实现实质公平为目标，目前多参照上述规定进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的形式判断规则，执行异议之诉的实体裁判标准应为是否用于基本居住需要。《九民会纪要》第125条认为，“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”房屋套数套数并非绝对标准，审判实践中需要注意，一方面保护人民群众对美好生活的向往，保护刚性和改善住房需求，另一方面要遏制恶意规避执行、拼凑对抗执行条件的行为。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条侧重对商品房消费者交付请求权的保护，以生存权实质审查为标准。如案外人作为商品房消费者以居住为目的购买案涉房产并已支付全部价款，其享有的权利优先于抵押权人的抵押权，应当优先予以保护。